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深圳小产权房有那些处理方法及背后的思考

编辑:深圳小产权房时间:2018-08-16 15:05来源:深圳小产权房

深圳小产权房有哪些处理方法及背后的思考     
 

      近期一条关于深圳小产权房转正的消息引发了所有人的高度关注,根据消息指出,深圳宣布正式开始处理这些历史遗留的违法建筑,但有一小批小产权房将获得转正机会。具体是怎么来实施的呢?

一、深圳小产权房处理方法有哪些?

第一、购房者通过支付“转化费用”将“小产权房”转正,从而使“小产权房”拥有合法的商品住房身份和地位。深圳试点处置小产权房的做法就是“补缴一定比例土地出让金就可转正”,而补缴的土地出让金则可称之为小产权房“转化费用”。这样对于政府来讲,政府还有可能从“小产权房”转化合法的商品住房过程中获得部分“转化费用”收益。
第二、地方政府购买大量“小产权房”,通过内部流程转换使“小产权房”合法化,最终冲抵保障性住房的建设任务。但由于购买商品需求资金量比较大,有可能进一步为当前地方政府的债务雪上加霜,导致政府更加依赖土地财政解决当前地方债务的问题。

第三、直接拆除小产权房,以杜绝类似事件发生,但是,这样的操作面临市场、社会等诸多风险,并不是最佳的方案。

总的来看,无论是深圳市对于可转正的违法建筑,只需补缴“差别化”比例地价就可转正的做法,还是以其他缴纳“小产权房”合法化的 “转化费用”这种方式,还是政府购买大量“小产权房”冲抵保障性住房指标,均突显了当前由于常态化的楼市调控导致的土地财政的尴尬。

因此,政府试点处理“小产权房”,还是要把握好“土地财政与照顾民生”一个原则,那就是既要能够带来一定的财政收入,又可以借“小产权房”做一些民生工程。

二、试点处理“小产权房”还有些问题值得我们关注和思考:

首先,从以上试点处理“小产权房”的方法来看,地方政府购买大量“小产权房”抵保障房任务,从完成2014年480万套保障房任务来说可以节省保障性住房的开发时间周期,作为政治任务和保障民生住房的一种手段,有可能短期内会为保障性住房带来更多的市场供应量,但是这是一种“急功近利”的做法。

从购房者通过支付“转化费用”将“小产权房”转正这种方法来说,说的明白一点,以深圳为例,如果交钱(补缴一定比例土地出让金)就可以将“小产权房”合法化,也就意味着这些“转化费用”就是违法成本,如果违法成本不是很高,那么,有可能会导致在执行层面更多的集体土地上建设“小产权房”。因此,要防止“小产权房”现象的发生,还需要制度上和执行上根治这种现象的发生,比如,要集体建设用地审批标准更加规范、杜绝审批过程中腐败现象等。

三、小产权房转正,具体该怎么来实施呢?

1、住宅类违法小产权房建筑将按照适当照顾原村民和原农村集体经济组织的利益原则进行确权转正,而非外来人口,也就是说不是本市人员是不大可能转正的了。

2、对违法建筑按建筑性质进行分类,分为住宅类、经营类、商业类、配套类等。对不同用途违法建筑,处理方式不一样,完善手续方式也不同。对于可转正的违法小产权房建筑,只需补缴“差别化”比例地价就可转正。

3、深圳采取循序渐进的原则,纳入首批试点的只有2.2万栋小产权房违法建筑,仅占到2010年深圳违法建筑总量6.16%,避免试点范围过大或处理速度过快冲击商品房市场。

4、深圳最终试点深圳小产权房确权条件有所放宽,打破原有的原农村非建设用地红线,原村民除了一户一栋外,还可以确权“多栋中的两栋”,承认原村民有3栋楼可合法化,打破了原有每户100平方米的红线限制,这是一个较大突破。

 
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